投資で実現!不労所得生活
🏠FP試験FP試験: 不動産

FP試験: 不動産

最終更新:

土地の公的価格

  • 公示価格
    • 土地価格の基準
    • 決定機関: 国土交通省
    • 毎年 1 月 1 日を基準日とした評価を 3 月下旬に公表
  • 標準価格
    • 公示価格を時間的・場所的に補足
    • 決定機関: 都道府県
    • 毎年 7 月 1 日を基準日とした評価を 9 月下旬に公表
  • 固定資産税評価額
    • 固定資産税・不動産取得税の算出のために評価される
    • 市決定機関: 町村
    • 3 年ごとに 1 月 1 日を基準日とした評価を 3 月か 4 月に公表
    • 地価の急激な下落時などは 3 年を待たずに再評価する特例もある
    • 公示価格の 70% が価格水準
  • 路線価(相続税評価額)
    • 路線ごとに路線に面している標準的な宅地の 1㎡ あたりの価額
    • 相続税・贈与税の算出のために評価される
    • 決定機関: 国税庁
    • 毎年 1 月 1 日を基準日とした評価を 7 月下旬に公表
    • 公示価格の 80% が価格水準

不動産の鑑定方法

  • 取引事例比較法
    • 似たような事例を基に決定。
  • 原価法
    • 再調達原価減価修正を加えて決定。減価額は、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用。
  • 収益還元法
    • 将来的な収益/費用を考慮して決定。
    • 直接還元法単年の収益を割り引いて求める)と DCF 法複数年の収益を割り引いて求める)がある。
    • 自用の不動産であっても、賃貸用とみなして収益還元法を適用できる。

不動産の登記

  • 不動産登記とは
    • 所在地、面積、構造などを法務局(登記所)の不動産登記記録(登記簿)に記載して公示する
    • 登記は一筆の土地、一戸の建物ごとに行う
  • 登記簿の構成
    • 表題部: 所在地、面積、構造など(新築時は 1 か月以内に表題登記)
    • 権利部(甲区): 所有権に関して(所有権の保存、所有権の移転、差さえ、仮処分)
    • 権利部(乙区): 所有権以外の権利に関して(抵当権先取特権、賃借権)
  • 登記の種類
    • 所有権保存: 新築時や購入時
    • 所有権移転: 売買時、相続時
    • 抵当権設定: 抵当権設定時
  • 登記所で閲覧できる登記簿以外の資料
    • 地図: 精度が高い
    • 公図: 精度が低い
    • 地積測量図: 土地の形状や面積/土地によってはない場合もある
    • 建物図面: 建物の形状や位置
  • ポイント
    • 登記簿上の地番は、市町村の定める住所表示とは異なることがある
    • 借地権は登記簿に書かれていなくても設定されていることがある
    • 表題部の所在地や面積は実際のものと異なることがある
    • 登記には対抗力がある: 登記をすることによって不動産の権利者であると主張できること
    • 登記には公信力はない: 登記の内容は真実であることは保障されていない
    • 仮登記をすることで権利の順位を保全できるが、仮登記には対抗力はない
    • 登記はオンラインや郵送でも可能

不動産の取引

  • 契約の解除
    • 買主側から契約解除したい場合は手付金を放棄する
    • 売主側から契約解除したい場合は手付金の 2 倍 を渡す
  • 相手方が履行に着手した場合は契約解除できない
    • 買主側が売買代金を支払った
    • 売主側が建築に着手した
  • 危険負担
    • 建物引渡し前に災害などで滅失してしまっても全額支払う必要がある
    • 契約で売主側の負担にすることもできる
  • 瑕疵担保責任
    • 通常発見できない瑕疵が見つかった場合でも、売主側は責任を負う必要がある
    • 瑕疵を知った日から 1 年以内であれば、損害賠償請求や契約解除できる
    • 特約によって瑕疵担保責任を免除したり、期間短縮できる
    • ただし、不動産業者の場合は基本的にこのような特約はできないが 2 年以上の期間であれば OK
    • 新築住宅に関しては、建物引渡しから 10 年以上の瑕疵担保責任が義務付けられている
  • 債務不履行
    • 債権者や債務者に対して損害賠償請求できる
    • 特に、履行不能の場合は直ちに契約解除できる
    • 履行遅滞や不完全履行の場合は、履行の催告を行い、期間内に履行されない場合に契約解除できる
  • クーリングオフ
    • 事務所で契約締結した場合は使えない
    • 宅地・建物が引渡しされ、代金を支払った場合は使えない
    • 業者が書面で申し込み撤回できることを伝えた日から 8 日以内
  • 面積
    • 壁芯(へきしん)面積: 壁の中心線を基準として計測(パンフレットの表示はこっち)
    • 内法(うちのり)面積: 壁の内側を基準として計測(登記簿の表示はこっち)
    • 公簿取引は、その名の通り、登記簿上の面積を用いた取引のこと。後日の再計測による差額清算は行わない(簿記の記載を神とする)。
    • 実測取引は、その名の通り、実際に計測した面積を用いた取引のこと。後日の再計測により差額清算されることがある。

宅地建物取引業法

  • 宅地建物取引業は、土地や建物に関する「売買/交換/貸借」を行う業務のこと。媒介や代理であっても免許が必要。ただし、貸借を自ら行う場合だけは対象外(免許がいらない)。
  • 宅地建物取引業者となるには下記のからの免許取得が必要。
    • 国土交通大臣(複数の都道府県に事務所がある場合)
    • 都道府県知事(1 つの都道府県だけに事務所がある場合)
  • 事務所の従業員 5 人あたり 1 人以上宅地建物取引士が必要。重要事項の説明、説明書や契約書への記名押印は、取引士しか行えない。
  • 媒介契約
    • 不動産業者に売却の仲介を依頼する場合は、3 種類の媒介契約のいずれかを結ぶ必要がある。これにより、依頼主と業者の権利や義務が明確になる。
      • 専属専任媒介契約: 1 つの業者だけに依頼する。業者は売却状況を 1 週間に 1 度の頻度で報告する。国土交通大臣の指定する流通機構に物件を 5 日以内に登録する必要あり。依頼者は自分で購入希望者を見つけてはいけない。契約有効期間は 3 ヵ月以内
      • 専任媒介契約: 専属専任媒介契約とほぼ同じだが、依頼者は自分で購入希望者を見つけられる。指定流通機構に 7 日以内に登録する必要あり。業者は売却状況を 2 週間に 1 度の頻度で報告する。
      • 一般媒介契約: もっとも緩い契約。他業者にも依頼できる。業者は状況の報告義務なし。指定流通機構への物件の登録義務もなし(任意で登録することは可)。契約有効期間の制限もなし。
  • 売買成立時の報酬限度額
    • 取引金額 200 万円以下: 取引金額 x 5%
    • 取引金額 200 万円超~400万円以下: 取引金額 x 4% + 2 万
    • 取引金額 400 万円超: 取引金額 x 3% + 6 万
  • 未完成物件の扱い
    • 都市計画法の開発許可、建築基準法の建築確認を受けるまでは、広告表示や売買契約を行えない。
🏠FP試験FP試験: 不動産
投資で実現!不労所得生活